[리츠] 글로벌 물류센터 투자 매력 상승!

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* 아시아, 글로벌 주요 소비 계층으로 부상하며 판매물류 중심의 물류센터 시장 성장

* 낮은 인당 물류면적과 저온창고 면적, 노후화된 물류센터, 높은 이커머스 성장률 

* 아시아 리츠들은 자산편입으로 성장 가속화, 오피스와의 cap rate 격차 축소 전망

 

WHAT’S THE STORY

 

중산층 증가와 소비 확대: 글로벌 물류센터가 부동산 투자의 메인스트림으로 부상함과 동시에 특히 아시아 물류센터의 투자 매력이 높다.

2020년 아시아의 중산층 비중은 전세계 중산층의 54%를 차지했으나 2030년에는 65%로 늘어나며 글로벌 소비의 주요 계층이 될 것이다. 그간 아시아의 산업구조는 제조업에 집중돼 물류센터는 북미나 유럽과 달리 ‘생산물류’가 주를 이뤄 물류센터는 생산자 인근에 위치한 창고형이었다.

그러나 점차 GDP 내 소비 비중이 커지며 ‘판매물류’로 전환, 소비지 인근의 유통형 물류센터 비중이 확대되고 있다. 유통형 물류센터는 도심형 입지와 현대화 설비를 요구한다. 그 중 이커머스에 사용되는 물류센터는 오프라인 쇼핑에 사용되는 물류센터 면적의 3배를 필요로 한다. 

 

높은 이커머스 성장률과 물류센터의 노후화: 아시아 물류센터의 투자포인트는 다음과 같다. ① 인당 물류면적은 글로벌 평균을 하회하는 반면, 이커머스 성장률은 유럽의 2배에 달해 물류센터의 공급 대비 수요가 높다. ② 인당 저온창고 면적은 0.17㎡로 북미와 유럽 평균의 42% 수준에 불과하다.

도시화와 중산층 확대는 신선식품과 의약품 산업의 성장요인이며 콜드체인 수요를 견인한다. ③ 그럼에도 여전히 아시아 물류센터 대부분이 창고 기능에 머무르고 있다. 일본 물류센터의 90%, 한국의 40%가 20년 이상 노후화된 자산들로 추정돼 활발한 개발이 예상된다. 시장 규모와 성장성 고려 시 유망 시장은 중국, 한국, 일본이다. 

 

아시아 물류리츠의 활발한 자산 편입: 현재 전세계적으로 개발이 가장 활발한 섹터는 물류센터다. 2020년 일본의 GLP와 Nippon Prologis, 싱가포르의 메이플트리물류리츠는 팬데믹 속에서도 각 1,360억엔, 593억엔, 10억SGD 규모의 물류센터를 편입했다. 일본 물류센터 공실은 1.3%에 불과한 실질적 만실 상태고, 재고의 5%만이 현대화 자산이라 준공 연한 5년 미만의 물류센터를 편입한 물류리츠의 가치가 상승하고 있다.

해외에 집중하는 싱가포르 물류리츠 투자는 곧 아태지역 물류센터에 투자할 수 있는 좋은 방법이다. 한국은 고도화된 풀필먼트 센터 개발이 가장 활발하다. 인허가 된 물류센터가 모두 공급된다고 가정해도, 2023년 예상 재고는 수요를 단 0.8% 상회하는데 그칠 전망이다.

최대의 물류리츠인 ESR켄달스퀘어리츠의 목표주가를 6,800원으로 제시한다. 연면적 68만㎡의 자산을 담았으며 232만㎡의 잠재적인 편입 자산을 보유하고 있어 글로벌 물류 플랫폼으로 성장할 역량이 풍부하다. 

 

밸류에이션과 ESG: 일찍이 판매물류로 전환한 미국과 런던의 물류센터 cap rate는 오피스와 역전돼 (-) 프리미엄 상태다. 외곽의 오피스 가치 하락을 감안하더라도 물류센터의 가치 상승 영향이 뚜렷하다.

오피스 대비 물류센터 cap rate 프리미엄은 글로벌의 경우 10bp, 미주 -40bp, EMEA 지역은 50bp인 반면, 아태지역은 70bp로 타 지역 대비 밸류에이션 매력이 높다.

향후 도심형 A급 물류센터 중심으로 오피스와의 cap rate 축소가 이뤄질 전망이다. 나아가 부동산의 ESG 요구가 거세지는 가운데, 이를 준수한 자산들은 임대료와 자산가치의 프리미엄을 누릴 전망이다.

글로벌 상위 물류리츠들은 전력 다소비 포트폴리오의 특성상 그린 인증을 취득하거나 건물의 재생에너지 전환을 추진함으로써 ESG를 실천한다. ESR켄달스퀘어리츠가 보유한 고양과 부천 물류센터도 GRESB 우수등급을 취득한 자산이다. 

 

삼성 이경자

 

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